In der ersten Jahreshälfte 2024 zeigte der europäische Markt für Gewerbeimmobilien mit einem höheren Investitionsvolumen als im Vorjahr Anzeichen einer Erholung. Grund dafür waren die Erwartungen, dass die EZB ihre Geldpolitik schrittweise lockern würde.
Im Juni senkte die EZB zum ersten Mal seit September 2019 ihre Leitzinsen um 25 Basispunkte. Dies markiert einen geldpolitischen Wendepunkt und macht die Aussicht auf eine Erholung des Immobiliensektors wahrscheinlicher.
Unterschiedliche Erholungsmuster in Europa
Das Volumen der europäischen Investitionen in Gewerbeimmobilien ist im ersten Halbjahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr um 11 % gestiegen. Eine Ausnahme bildet Frankreich, wo der Immobilienmarkt aufgrund der politischen Lage und deren Auswirkungen auf die Renditen der französischen Staatsanleihen in der Schwebe ist. Der Volumenanstieg liegt zwar unter dem Zehn-Jahres-Durchschnitt, markiert aber dennoch einen bedeutenden Richtungswechsel der europäischen Immobilienmärkte. So verzeichneten Länder wie BeNeLux, Deutschland und Großbritannien, die 2023 stark nachgaben, einen Anstieg des Investitionsvolumens von 73 %, 23 % bzw. 9 %, während Frankreich im gleichen Zeitraum einen Rückgang von 25 % verzeichnete.
Alle Anlageklassen verzeichneten im ersten Halbjahr 2024 einen Anstieg des Investitionsvolumens: Tourismus (+62 %), Logistik (+7 %), Gesundheitswesen (+4 %) sowie Büros und Einzelhandel (jeweils +1 %). Allerdings sind „Core“- und Diversifizierungsobjekte (Logistik, Gesundheitswesen, Tourismus und betreutes Wohnen) nach wie vor am gefragtesten.
Bürogebäude: Stabilisierung der Renditen bei den besten Anlagen
Im zweiten Quartal 2024 blieben die Spitzenrenditen weitgehend stabil, was den Anlegern eine bessere Preistransparenz bot.
Ende Juni 2024 bewegten sich die Spitzenrenditen für Büroimmobilien in den wichtigsten europäischen Hauptstädten im Bereich von 4 bis 5 %. Diese relative Stabilität bedeutet einen Wendepunkt nach einer Phase erheblicher Preiskorrekturen. Regionale Ballungsräume bieten höhere Renditen, oft über 6 %, was eine höhere Risikoprämie für Sekundärmärkte widerspiegelt.
Der Büroimmobilienmarkt zeigt jedoch ein gemischtes Bild. Während die Immobilienwerte in peripheren Lagen weiterhin nach unten korrigiert werden, bleiben zentrale Lagen für Investoren weiterhin attraktiv. In Europa könnten diese Spitzenlagen, die sich durch geringe Leerstände und eine starke Nutzernachfrage auszeichnen, bis Ende 2025 sogar einen leichten Renditerückgang erleben. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass die Renditen für erstklassige Büroimmobilien auf das Niveau von Anfang 2022 zurückkehren und damit eine neue „Normalität“ für den Markt eintreten wird.
Leerstandsquoten: divergierende Entwicklungen
Der Büroflächenumsatz in Europa ist im zweiten Quartal in Folge wieder leicht gestiegen. In der ersten Jahreshälfte stieg er um 3 % gegenüber dem Vorjahr, liegt aber immer noch 20 % unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre.
Die Nachfrage wird vor allem durch die Optimierung der Immobilienkosten und die Suche nach an die neuen Arbeitsgewohnheiten angepassten Flächen bestimmt. Die Marktmuster weichen jedoch voneinander ab. So ging der Flächenumsatz in Edinburgh und Hamburg um 28 % bzw. 20 % zurück, während in Dublin und München ein deutlicher Anstieg von 61 % bzw. 27 % zu verzeichnen war.
Die Vermietungstätigkeit bleibt unter dem langfristigen Durchschnitt – mit Ausnahme von Südeuropa (Madrid, Barcelona, Mailand), wo das Wirtschaftswachstum den Immobilienmarkt stützt. In Europa stieg der Leerstand im Laufe des Quartals um 2 %, womit sich der jährliche Anstieg auf 14 % erhöhte. In den Kernstädten ist das Angebot an Büroflächen knapp, während die Leerstände in den peripheren Lagen, wo das Angebot größtenteils aus gebrauchten Immobilien besteht, weiter steigen. Die Nachfrage, die Spitzenmieten fördert, konzentriert sich auf moderne und energieeffiziente Gebäude, die hochwertige Dienstleistungen anbieten. Die nur einen begrenzten Teil des Marktes betreffenden Spitzenmieten sind im Jahresdurchschnitt um 6 % und über zehn Jahre um 31 % gestiegen. Dieser starke Anstieg wirft die Frage nach der Beständigkeit dieser Mieten auf, in denen sie am stärksten gestiegen sind, wie in Berlin (+91 %), München (+61 %) und Madrid (+66 %).
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der europäische Immobilienmarkt trotz struktureller Veränderungen und wirtschaftlicher Ungewissheit zaghafte Erholungssignale zeigt, die auf den Beginn eines neuen Zyklus hindeuten. Die Zunahme des Investitionsvolumens dürfte schließlich zu einem Wertzuwachs führen, der sich einstellen wird, sobald die Anleger das Tempo der geldpolitischen Lockerung der EZB abschätzen können.
Darüber hinaus beweist die Anpassungsfähigkeit des Marktes an neue Anforderungen, insbesondere hinsichtlich der Umweltstandards und der Flächenflexibilität, dass er sich bei strukturellen Veränderungen weiterentwickeln kann. Die starke Nachfrage nach Qualitätsimmobilien in zentralen Lagen verdeutlicht die zunehmende Bedeutung von Selektivität bei Investitionsstrategien.
Quelle: CBRE, LF REM Research, Trading Economics