Europäischer Immobilienmarkt ist stark segmentiert

Der europäische Immobilienmarkt verzeichnete einen deutlichen Abwärtstrend in den letzten zwölf Monaten. Angesichts der erwarteten Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB) in der zweiten Jahreshälfte 2024 zeigt er nun Anzeichen einer Stabilisierung. Allerdings befinden sich nicht alle Märkte im gleichen Stadium des Zyklus.

Die Anlegerpräferenz hat sich hin zu diversifizierten Assets verschoben, was durch die Entwicklung im ersten Quartal dieses Jahres bestätigt wird. So steigt das Investitionsvolumen in Tourismus- und Logistikimmobilien wieder an, während die Investitionen in Büros und Einzelhandel rückläufig sind. Die Anleger bleiben weiterhin sehr selektiv und konzentrieren sich mehr denn je auf die zentrale Lage von Immobilien und deren Umweltleistung.

Darüber hinaus könnte der starke Zinsanstieg im Jahr 2023 als Grundlage für die Preisstabilisierung von Qualitätsobjekten und damit für eine Rückkehr zur Transparenz für Investoren in diesem Marktsegment dienen. Die Wertberichtigungen bei sekundären Assets – die aufgrund der sich ändernden Nutzerbedürfnisse rasch an Bedeutung verlieren – dürften sich fortsetzen. Auf dem Vermietungsmarkt führen Home-Office und neue Organisationsformen zu einem Rückgang der vermieteten Flächen. Dieses neue Gleichgewicht wird durch den erheblichen Modernisierungsbedarf bei den bestehenden Objekten angetrieben.

Auf den meisten europäischen Märkten herrscht inzwischen ein Überangebot mit Leerstandsquoten von über 6 %, und die Kluft zwischen den zentralen Lagen, in denen zu wenig angeboten wird, und dem hohen Angebot in der Peripherie vergrößert sich weiter. Angebot und Nachfrage bestimmen weiterhin die Entwicklung der Mieten. So sind die Spitzenmieten in allen Hauptstädten, ausgenommen Dublin, innerhalb eines Jahres gestiegen. In der Peripherie hingegen drückt ein umfangreiches Angebot auf die Mieten.

Langsame Erholung des Investmentvolumens

Mit Investitionen in Höhe von 32,2 Milliarden Euro im ersten Quartal 2024 scheint sich der europäische Immobilienmarkt zu stabilisieren. Allerdings sind nicht alle Märkte im Zyklus gleich weit fortgeschritten: Deutschland und Großbritannien verzeichneten im ersten Quartal ein relativ stabiles Investitionsvolumen im Jahresvergleich, während Frankreich einen starken Rückgang des Investitionsvolumens und die Niederlande einen Anstieg um 15 % verbuchten.

Angesichts des Finanzumfelds bevorzugen Anleger Objekte, bei denen aufgrund eines günstigen Angebots-/Nachfrageverhältnisses ein Mietpreiswachstum erwartet wird. Wie bereits erwähnt, fand im ersten Quartal 2024 – wie schon 2023 – eine deutliche Umschichtung des Investitionsvolumens statt: Diversifikationsobjekten (Gesundheit, betreutes Wohnen usw.) werden gegenüber Büroimmobilien bevorzugt.

Da sich die Preisschere zwischen Käufern und Verkäufern zu schließen beginnt, was durch die erwarteten Zinssenkungen der EZB in der zweiten Jahreshälfte begünstigt wird, dürfte sich das Investitionsniveau 2024 wieder erholen, wenn auch nur schrittweise.

Europäischer Büromarkt – Premiumrenditen

Der deutliche Anstieg der Immobilienrenditen im Jahr 2023 scheint – mit Ausnahme von Frankreich und Italien – in den Augen der europäischen Anleger eine ausreichende Risikoprämie für Qualitätsanlagen wiederhergestellt zu haben. Nach den ersten Preiskorrekturen stabilisiert sich der Wert von hochwertigen Immobilien, während der Wert von Sekundärimmobilien voraussichtlich weiter sinken dürfte. Ende März 2024 lagen die Spitzenrenditen für Büroimmobilien in europäischen Hauptstädten zwischen 4 % und 5 %. In regionalen Metropolen klettern die Renditen auf über 6 %. Allerdings sind die Immobilienrenditen und damit der Wert von Immobilienanlagen in einem Markt, in dem Transaktionen, insbesondere große Transaktionen, nach wie vor rar sind, schwer einzuschätzen.

Spitzenmieten und Leerstandsquoten in Europa

Der Flächenumsatz in Europa stieg im Jahresvergleich leicht an (+1 %). Die europäischen Märkte weisen eine starke Heterogenität auf: London, Lille und Dublin verzeichneten im ersten Quartal 2024 einen Nachfragerückgang von mehr als einem Drittel, während Madrid, München und Den Haag im gleichen Zeitraum um mehr als 25 % zulegten.

Zentrale Lagen bündeln den Großteil der Nachfrage von Mietern, die Schwierigkeiten haben, Objekte zu finden, die ihren Bedürfnissen entsprechen. Dies gilt insbesondere für die zentralen Geschäftszentren von München, Paris oder Amsterdam, die Leerstandsquoten von 1,3 %, 2,8 % bzw. 2,9 % aufweisen.