Offene Immobilienfonds waren, sind und bleiben ein Stabilitätsanker im Depot

Rauf, runter, rauf. Nachdem die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren auch aufgrund der lange anhaltenden Niedrigzinsphase teils kräftig gestiegen sind, ging es mit den Preisen zuletzt ein wenig bergab.

Bestätigt wird dies auch vom Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP), der – inklusive Gewerbeimmobilien – zu Jahresbeginn um 3,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nachgab. Den Wert hat der VDP auf Grundlage von Daten zu Immobilientransaktionen von mehr als 700 Banken ermittelt.

Eine allzu große Überraschung ist diese Entwicklung aber nicht wirklich, deuteten sich die Preiskorrekturen doch schon im Jahr 2022 ab. Damals hatte sich eine zunehmende Kluft zwischen der Entwicklung der Mietpreise und der Immobilienpreisentwicklung abgezeichnet – ein Indiz dafür, dass der Immobilienmarkt überbewertet war. Stand Januar 2023 sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland durchschnittlich um 2,7 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum gesunken, die Preise für Gewerbeobjekte gaben derweil um 3,6 Prozent nach.

Immobilienpreise stabilisieren sich bereits

Grund zur Panik besteht nun aber nicht, scheinen sich die Immobilienpreise doch bereits schon wieder zu stabilisieren. So ist seit Januar etwa der Hauspreisindex der Finanzierungsplattform Europace, der auf echten Transaktionen von Wohnimmobilien beruht, um 0,8 Prozent gestiegen und hat sich im April im Vergleich zum Vormonat nur noch um -0,05 Prozent verändert. Auch für Gewerbeflächen gibt es Anzeichen für eine Bodenbildung. Betrug der Rückgang der Einzelhandelsimmobilienpreise zu Jahresbeginn gegenüber dem Anfangsquartal 2022 noch 10,5 Prozent, gaben die Preise im Vergleich zum Vorquartal nur noch um 1,7 Prozent nach. Bei Büroflächen lag der Rückgang bei 7,5 Prozent auf Jahres- und 5 Prozent auf Quartalssicht.

Inflation und EZB könnten Richtung vorgeben

Um die künftige Preisentwicklung von Immobilien vorherzusagen, bedarf es des Blicks in die Kristallkugel – und der ist bekanntermaßen nicht allzu seriös. Nicht auszuschließen ist jedoch, dass die Immobilienpreise sich weiter stabilisieren und über kurz oder lang wieder zulegen könnten. Grund: Die zuletzt mehrfach gesunkene Inflationsrate dürfte ihren Zenit überschritten haben und die Europäische Zentralbank (EZB) daher in nicht allzu weiter Ferne ihre Zinserhöhungszyklus beenden; seit Mitte 2022 hat die Notenbank den Leitzins von 0 auf aktuell 3,75 angehoben. Möglicherweise erfolgt schon im Laufe des nächsten Jahres die erste Zinssenkung der EZB. Damit einhergehend könnten auch die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihen nachgeben.

Doch was hat dieses skizzierte Szenario mit den Immobilienpreise zu tun? Steigen die Renditen für Bundesanleihen, legen in der Regel auch die Zinsen für Hypothekenkredite zu –und umgekehrt. Und: Sollten die Finanzierungskosten tatsächlich sinken, dürfte damit einhergehend die Nachfrage nach wieder Immobilien zulegen – und somit auch die Preise.

Für Immobilienbesitzer wäre das sicherlich eine wünschenswerte Entwicklung; für Bürgerinnen und Bürger, die noch keine Wohnung oder Haus besitzen, eher das Gegenteil. Denn: Trotz der zurückliegenden Korrektur sind die Preise für Wohnungen und Häuser in den vergangenen Jahren kräftig angestiegen – und zwar so sehr, dass viele Menschen in Deutschland ihre Wunschimmobilie nicht mehr finanzieren können. Für diejenigen Anleger, die trotzdem an der Robustheit und Stabilität des Immobilienmarktes partizipieren möchten, bieten sich als attraktive Alternative offene Immobilienfonds an.

Offene Immobilienfonds bieten zahlreiche Vorteile  

Nach Gründen, weshalb offene Immobilienfonds eine sinnvolle Depotbeimischung sind, muss nicht lange gesucht werden. So haben sich die Renditen dieser Anlageklasse über Jahre als stabil erwiesen und gaben selbst unter den zuletzt schwierigen Marktbedingungen nur in geringem Maße nach. Einer Analyse der Ratingagentur Scope zufolge lagen die jährlichen Renditen offener Immobilienfonds in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahrzehnts stabil zwischen 2,4 und 3,2 Prozent. In den vergangenen zwei Jahren lag die Rendite bei durchschnittlich 2,6 Prozent und für das Jahr 2023 prognostiziert Scope Fondsrenditen von durchschnittlich zwei bis zweieinhalb Prozent. Ein weiterer, nicht zu unterschätzender Pluspunkt: 60 Prozent der Ausschüttungen aus offenen Immobilienfonds sind steuerfrei. Mit Blick auf die Bruttovergleichsrendite bieten offene Immobilienfonds auch deshalb gegenüber konkurrierenden Anlageklassen einen großen Vorteil. Und aufgrund der jüngsten Preiskorrektur können interessierte Anlegerinnen und Anleger nun vergleichsweise günstig Anteile erwerben.

Vor allem aber können Anlegerinnen und Anleger über ein Investment in offene Immobilienfonds an den generellen positiven Eigenschaften von Immobilieninvestments partizipieren – und zwar je nach den individuellen Möglichkeiten, auch schon mit einem kleineren Anlagebetrag. Anlegerinnen und Anleger können so auch Anteile an Immobilien erwerben und von deren Wertentwicklung profitieren, an die private Käufer sonst nicht ohne weiteres herankommen würden. Sie müssen sich außerdem nicht auf einzelne Objekte beschränken: Wer in offene Immobilienfonds investiert, kann sein Portfolio breit über verschiedene Immobilienarten streuen und neben Wohngebäuden und klassischen Gewerbeimmobilien auch Spezialobjekte wie Pflegeimmobilien, Ärztehäuser oder Logistik-Gebäude abdecken.

Die Sorge von Anlegerinnen und Anlegern, dass bei gewerblichen Büroimmobilien, die einen teils großen Anteil in offenen Immobilienfonds ausmachen, aufgrund der corona-bedingten Zunahme der Home-Office-Tätigkeit die Nachfrage nach Flächen sinkt und damit einhergehend auch die Renditechancen, teilen wir nicht. Vielmehr machen wir die Erfahrung einer zunehmenden Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Büroflächen. Die Gründe: Viele Unternehmen haben großes Interesse daran, ihren Angestellten das Arbeiten im Büro möglichst attraktiv zu gestalten, etwa durch hochmoderne Kommunikationsräume. Darüber hinaus muss das Gebäude auch den modernen Nachhaltigkeitsstandards entsprechen.

Stabilitätsanker im Depot

Mit einer breiten Streuung versprechen derartige Investments über einen offenen Immobilienfonds nicht nur robuste Renditen, sondern sie tragen auch zur Stabilität im gesamten Depot bei, zumal offene Immobilienfonds geringere Wertschwankungen aufweisen als beispielsweise Aktien. Und: Da viele offene Immobilienfonds überwiegend mit Gewerbeimmobilien bestückt werden, bieten sie auch einen eingebauten Inflationsschutz, da deren Mietverträge wiederum meist inflationsindexiert sind. Dies bedeutet: Steigt die Inflation, steigen auch die Mieten, wodurch die Einnahmen der Besitzer stabil bleiben. Kurzum: Offene Immobilienfonds waren, sind und bleiben ein Stabilitätsanker im Depot.

Doch Vorsicht: Gerade bei offenen Immobilienfonds ist es schwierig, die aussichtsreichen Produkte in Eigenregie zu identifizieren, gibt es bei der Auswahl doch einige entscheidende Aspekte zu beachten – angefangen von der Quote der Nutzungsarten, über die Altersstruktur der Gebäude, die Vermietungs- und Finanzierungsquoten im Fonds bis hin zum Nachhaltigkeitslevel der Immobilien und der nachhaltigen Managementqualität der Fondsgesellschaft. Wer die Chancen nutzen und die Risiken reduzieren möchte, sollte daher gerade bei der Auswahl offener Immobilienfonds auf die Erfahrung und das Know-how professioneller Berater setzen.