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Freitag, 29. März 2024
   
 

Europäischer Gewerbeimmobilienmarkt – ein Rekord-Investitionsvolumen

... von Virginie Wallut, Director of Real Estate Research und Sustainable Investment, La Française Real Estate Managers

In einem von hoher Inflation geprägten Umfeld sind Immobilien bei den Anlegern nach wie vor beliebt, da sie eine gute Inflationsabsicherung und eine defensive langfristige Anlage sind.

Das Investitionsvolumen in europäische Gewerbeimmobilien stieg im dritten Quartal 2022 auf ein Rekordhoch, was größtenteils auf Transaktionen zurückzuführen ist, die sechs bis zwölf Monate zuvor angestoßen wurden. Das sich verschlechternde makroökonomische und geopolitische Umfeld und die Volatilität der Finanzmärkte lassen jedoch ein anderes Bild zum Jahresende erwarten.

Aufgrund der Inflation verfolgen die Zentralbanken eine restriktivere Geldpolitik. Die Immobilienrenditen begannen zu steigen, wobei die Höhe des Anstiegs weitgehend von der Qualität und der Größe des Objekts sowie vom Marktleerstand abhängig ist.

Die Mietrendite dürfte der wichtigste Faktor für die Immobilienentwicklung sein. Eine größere Selektivität führt zu einer Polarisierung der Märkte: starke Nachfrage nach zentralen Standorten und höherer Leerstand in peripheren Lagen. Alternative Immobilienanlagen (wie z. B. Krankenhäuser), die nicht mit dem Konjunkturzyklus korrelieren, bieten weiterhin ein relativ wettbewerbsfähiges Risiko-Rendite-Profil und Möglichkeiten zur Portfoliodiversifizierung.

Europäischer Immobilien-Investmentmarkt, Rekord-Investitionsvolumen

Das Volumen der Investitionen in Gewerbeimmobilien erreichte in Europa ein Zwölfmonatshoch von 283 Milliarden Euro (Stand: Ende September 2022). Der Einzelhandelssektor verzeichnete das größte Wachstum (+23 %), gefolgt von Logistik (+12 %) und Büros (+10 %). Großbritannien, Deutschland und Frankreich zogen mit einem Investitionsvolumen von 66 Mrd. EUR, 63 Mrd. EUR bzw. 34 Mrd. EUR über einen rollierenden 12-Monats-Zeitraum weiterhin die meisten Investoren an.

Der Markt ist zwar nach wie vor überwiegend in Büroimmobilien investiert, tendiert aber vor dem Hintergrund der Hyperselektivität der Investoren, d. h. der Konzentration der Käufer auf einige wenige etablierte Märkte, zu einer Neugewichtung zugunsten anderer Anlageklassen.

Die Transaktionszeiten verlängern sich aufgrund der anhaltenden Diskussion über die angemessene Bewertung von Objekten.

Steigende Renditen im Bürobereich

2022 stand im Zeichen der geldpolitischen Straffung. Der Anstieg der risikofreien Zinssätze, d. h. 10-jährige deutsche, französische und britische Anleihen von 2,1 %, 2,7 % bzw. 3,2 % (zum 30. September 2022), hat die Immobilienrenditen zwangsläufig nach oben getrieben. Die Höhe des Anstiegs variiert je nach Objekt und Markt. Paris, Brüssel und Amsterdam verzeichneten mit +50 Basispunkten (bps) den höchsten Anstieg im Jahresvergleich, gefolgt von Hamburg, Berlin und München (+35 bps). Die Zahl der Zwangsversteigerungen bleibt zwar niedrig, könnte aber im Zuge der Refinanzierung von Objekten zunehmen.

Eine weitere Verlangsamung der Wirtschaftstätigkeit könnte zu einem stärkeren Anstieg der Immobilienrenditen führen, insbesondere bei sekundären Objekten.

Bürorendite steigen weiter an

Die Erholung des europäischen Bürovermietungsmarktes hat sich bestätigt. Der 12-Monats-Umsatz* in Europa ist im Vergleich zum Vorjahr um 36 % gestiegen und liegt damit 5 % über dem Zehnjahresdurchschnitt. Die wichtigsten europäischen Städte verzeichneten einen Anstieg der Nachfrage, wobei Dublin, London und München mit einem Wachstum von 178 %, 83 % bzw. 56 % die Spitzenreiter waren. Amsterdam hingegen verzeichnete einen Nachfragerückgang von 8 % im Vorjahresvergleich.

Die Leerstände in Europa sind rückläufig, insbesondere in München, Madrid, Lyon, Brüssel und Frankfurt. Die europäischen Märkte entwickeln sich unterschiedlich: In den zentralen Lagen ist die Nachfrage hoch und das Angebot gering, während in den peripheren Lagen ein Nachfragerückgang zu verzeichnen ist.

Wachsende Diskrepanz zwischen zentralen und peripheren Standorten

Durch die weite Verbreitung der Telearbeit wird das Büro mehr denn je zu einem Ort der Integration, des kollektiven Denkens und der Kreativität. Die zentrale Lage bleibt entscheidend, was sich im Anstieg der Spitzenmieten in den meisten Märkten widerspiegelt. Im Vorjahresvergleich sind die Spitzenmieten in den zentralen Lagen in allen europäischen Großstädten gestiegen. So verzeichneten beispielsweise London, Brüssel, Berlin, Amsterdam und Mailand im dritten Quartal einen weiteren Anstieg der Spitzenmieten. Die Diskrepanz zwischen erstklassigen Gebäuden in zentralen Lagen und solchen in peripheren Lagen vergrößert sich jedoch weiter. Periphere Lagen sind einem weiteren Rückgang des Mietpreisniveaus ausgesetzt.

Steigende Energiekosten lenken die Aufmerksamkeit der Nutzer auf die Energieleistung. Da ein Mangel an energieeffizienten Gebäuden besteht, um diese hohe Nachfrage zu befriedigen, könnten die Mietpreise für diese Art von Immobilien höher sein.

Quellen: CBRE, MBE, Trading Economics, La Française REM Research

* Umsatz der zwölf wichtigsten europäischen Städte: Brüssel, Lille, Lyon, Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Dublin, Mailand, Amsterdam, Madrid


Foto: SELECTIONNEE   

 

Veröffentlicht am: 09.12.2022

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