Das Gesundheitswesen ist ein Nischensegment des Immobilienmarktes und umfasst üblicherweise Gebäude, Büros und Gelände, die an medizinische Dienstleister oder Einrichtungen des Gesundheitssektors vermietet werden. Bis vor kurzem waren für Gesundheitsimmobilien spezifische technische Merkmale und Grundrisse erforderlich.
Die steigende Nachfrage und neue Trends im Gesundheitswesen haben jedoch Möglichkeiten für Umnutzungsprojekte geschaffen, wie z. B. die Neuausrichtung bestehender Einzelhandels- und Büroflächen. Gesundheitsdienstleister entscheiden sich zunehmend für Erbbaurechtsgrundstücke, die sich im Besitz von Dritten befinden und von diesen verwaltet werden, wodurch sie ihr Kapital für die Entwicklung ihres Kerngeschäfts erhalten können.
Anpassung der Immobilienlandschaft an eine alternde Bevölkerung
Die Alterung der Bevölkerung, gepaart mit einer höheren Lebenserwartung, ist eine langfristige Entwicklung, die in ganz Europa zu beobachten ist. In den Mitgliedstaaten der Europäischen Union (EU) wird die Bevölkerung ab 65 Jahren bis 2050 voraussichtlich auf 129,8 Millionen Menschen anwachsen[1] – ein deutlicher Anstieg gegenüber 90,5 Millionen im Jahr 2019. Die Altersgruppe der 75- bis 84-Jährigen wird voraussichtlich um 56,1 %[2] zunehmen. Noch besorgniserregender ist die Zahl der über 85-Jährigen, die sich voraussichtlich mehr als verdoppeln wird (12,5 Millionen 2019 gegenüber 26,8 Millionen 2050[3]). Die Daten deuten auch darauf hin, dass es bis 2050 in den EU-Mitgliedstaaten 13,5 %[4] weniger Menschen unter 55 Jahren geben wird, was eine fortschreitende Schrumpfung der Erwerbsbevölkerung bedeutet.
Die Alterung der Bevölkerung in Verbindung mit einer höheren Lebenserwartung führt zu einer steigenden Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen, einer Zunahme altersbedingter Erkrankungen, einem Anstieg chronischer Krankheiten und insgesamt zu einer höheren Nachfrage nach Gesundheitsleistungen. Doch wie steht es um die auf die Bedürfnisse einer alternden Bevölkerung abgestimmte Infrastruktur in den EU-Mitgliedstaaten? Für eine alternde Bevölkerung, die mit einem erhöhten Risiko eingeschränkter Mobilität und einem größeren Gesundheitsversorgungsbedarf einhergeht, bietet das städtische Umfeld natürlich zahlreiche Vorteile, die das Leben älterer Menschen verbessern können: besserer Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln, eine größere Vielfalt an Wohnmöglichkeiten, mehr öffentliche und kommerzielle Dienstleistungen. Auf internationaler Ebene befasst sich die Weltgesundheitsorganisation mit dem Thema altersfreundliche Städte (Age Friendly Cities, AFC), aber auch staatliche Initiativen wie Frankreichs Plan Vieillissement et Solidarités (2003 bis 2006) und Plan Solidarité grand âge (2007 bis 2012), die Investitionen in den Bau und die Renovierung von Pflegeheimen und die Entwicklung von Langzeitpflegediensten förderten. Der Staat allein wird jedoch nicht in der Lage sein, die rasant ansteigenden Kosten für die Gesundheitsversorgung zu finanzieren, vor allem nicht angesichts einer schrumpfenden Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter. Privates Kapital ist notwendig, um die Lücke zwischen dem sinkenden Angebot und der steigenden Inanspruchnahme von Gesundheitsdienstleistungen zu schließen.
Das defensive Profil von Gesundheitsimmobilien
Generell bieten Gesundheitsimmobilien (Seniorenwohnanlagen, Pflegeheime, Kliniken) den Vorteil, dass sie nicht zyklisch sind. Sie weisen ein defensiveres Profil auf, das auf soliden Fundamentaldaten und langfristigen Trends beruht, wie den strukturellen Veränderungen in der Demografie, alternativen Lebensformen und einem allgemeinen Unterangebot an betriebsbereiten Objekten. Der Markt für Gesundheitsimmobilien ist gemessen am Investitionsvolumen noch relativ bescheiden. Das Angebot behindert weiterhin die Zunahme des Investitionsvolumens und zwingt Investoren über ihre Heimatmärkte hinaus nach Möglichkeiten zu suchen.
Gesundheitsimmobilien bieten weiterhin ein relativ interessantes Risiko-Rendite-Profil und Diversifikationsmöglichkeiten für das Portfolio. 2022 war durch eine geldpolitische Straffung gekennzeichnet. Der Anstieg der risikofreien Zinssätze hat die Immobilienrenditen in die Höhe getrieben, wobei das Ausmaß je nach Objekt und Markt variierte. Unserer Erfahrung nach sind die Renditen von Gesundheitsimmobilien in Kern-Europa stabiler als die anderer Sub-Assetklassen. Das begrenzte und weitgehend regulierte Angebot fördert den Wert von Gesundheitsimmobilien.
ESG-Investmentstrategien – ein wichtiger Aspekt von Gesundheitsimmobilien
Da sich Anlagestrategien zunehmend an Umwelt-, Sozial- und Governance-Kriterien orientieren, suchen Investoren natürlich nach Diversifizierungsmöglichkeiten im alternativen Immobiliensegment. Die wachsende Bedeutung von Gesundheit, Wohlbefinden und Lebensqualität für ältere Menschen ist ein wichtiger Aspekt bei Gesundheitsimmobilien, ebenso wie der strukturelle Mangel, der durch die alternde Bevölkerung hervorgerufen wird.