Sichere Häfen waren das Gebot der Stunde. Seit Präsident Trumps „Befreiungstag“ haben insbesondere Gold und europäische Staatsanleihen in Landeswährung gut abgeschnitten, in US-Dollar sogar noch besser. Dagegen sind die „Magnificent 7“ und Öl um etwa 10 % gefallen.[1] Dies ergibt wahrscheinlich Sinn, wenn man bedenkt, dass der Ausgangspunkt für die Bewertung der „Magnificent 7“ bereits sehr hoch ist und die Sorgen über das globale Wirtschaftswachstum den Ölpreis nach unten drücken.
Auf dem Immobilienmarkt ist es (zum Glück) etwas ruhiger geworden - und sicherlich das, was wir uns erhofft haben. In der Welt der Immobilienaktien haben wir ähnliche Trends beobachtet wie an den Aktienmärkten insgesamt, nämlich eine Outperformance in Europa und Asien und eine Underperformance in den USA. Bei den verschiedenen Immobilienarten haben Vermieter mit längeren Mietvertragslaufzeiten und eher nicht-diskretionären Objekten wie Gesundheitsimmobilien und Net-Lease-Immobilien besser abgeschnitten als konjunkturabhängige Sektoren wie Hotels, Einzelhandel und Büroimmobilien.
Welche Fragen sollten sich Immobilieninvestoren stellen?
Die Antwort ist wahrscheinlich nicht in der Welt der Immobilien zu finden und hängt stark von der Politik (und den Tweets) aus dem Oval Office ab. Prognosen sind daher sehr schwierig und möglicherweise nicht sehr zuverlässig. Eine weitere berechtigte Frage, die man sich stellen sollte, lautet: "Welche Muster sind zu beobachten, und werden sie sich fortsetzen? Die Nachrichtenflut scheint kaum nachzulassen, weder die guten noch die schlechten. Daher sollten Anleger weiterhin mit mehr Ergebnismöglichkeiten rechnen und diesen eine höhere Wahrscheinlichkeit zuschreiben, sowohl positiven als auch negativen".
Die letzte zu berücksichtigende Frage lautet: „Sind Wirtschaftsnormen in Gefahr, und wenn ja, welche?“ Für eine Antwort ist es vielleicht noch zu früh, doch die Märkte versuchen es bereits. Dabei geht es vor allem um die Rolle von US-Vermögenswerten als sicherer Hafen und in jüngster Zeit um die Unabhängigkeit der US-Notenbank. Sollten diese Normen erschüttert werden, wird dies weitreichende Folgen für alle Anleger haben. Bleiben sie erhalten, könnten sich lukrative Gelegenheiten bei hochwertigen, an der US-Börse notierten Unternehmen ergeben – auch im Immobilienbereich, der in letzter Zeit stark abverkauft wurde.
Liefern Immobilienaktien eine Antwort?
Um dies zu beantworten, bedarf es wahrscheinlich einer letzten Frage: „Nach welchen Anlagemerkmalen sollten wir in diesem (wahrscheinlich länger andauernden) volatilen Umfeld Ausschau halten?“ Wir sind der Meinung, dass Unternehmen mit einer größeren Gewinntransparenz und dauerhaften, langfristigen Assets wie Immobilien besser abschneiden werden als solche, die ihre Quartalsumsätze auf Basis von Investitionskosten und Verbrauchernachfrage prognostizieren, die heute kaum noch vorhersehbar sind. Ein gewisser Trost ist auch, dass Immobilien mit historischen Abschlägen zu breiteren Aktien in die jüngste Phase der Turbulenzen gegangen sind. Die Analyse von Zöllen, Steuer- und Geldpolitik sowie Währungen ist so schwierig wie nie zuvor. Daher sind die im Inland erzielten Gewinne im Vergleich zu globalen Gewinnen eine wichtige Betrachtungsweise – in dieser Hinsicht sind Immobilien so lokal wie kaum ein anderes Geschäft.
Aber wir sind nicht immun. Sollte sich die Weltwirtschaft abschwächen, könnte sich dies auf das Vertrauen der Verbraucher und Unternehmen auswirken und zu einem langsameren Mietwachstum führen. Dies kann jedoch durch vertraglich gestaffelte Mietverträge ausgeglichen werden, ebenso wie durch die Wahrscheinlichkeit niedrigerer Zinssätze in diesem unsicheren Umfeld. Zweifellos werden Immobilienarten mit eher zyklischen und kurzfristigen Mietverträgen stärker beeinträchtigt, während defensivere Bereiche besser abschneiden dürften. Auch die Managementfähigkeiten bilanzieller Scharfsinn zum Tragen kommen. Wenn sich die Wirtschafts- und Verbraucherstimmung verbessert, können aktive Manager von börsennotierten Immobilien ihre Portfolios in Immobilienarten umschichten, die von einer Rückkehr zur „Normalität“ eher profitieren werden.
Im Moment gibt es viel mehr Fragen als Antworten. Das ist frustrierend für Anleger, die bisher mehr Sicherheit gewohnt waren und sich möglicherweise darauf verlassen haben, dass Zentralbanken oder Regierungen die immer höheren Aktienbewertungen absichern (zum Nachteil der Relativbewertung von Real Estate Investment Trusts (REITs) in den letzten Jahren). Wir sind der Ansicht, dass Immobilienaktien Antworten und Lösungen für einige dieser Fragen bieten können.
Diversifizierung und Berechenbarkeit sind entscheidend
Unsichere Zeiten bergen immer auch Chancen. Wir glauben, dass die historisch attraktive Relativbewertung börsennotierter Immobilien in Verbindung mit einem zunehmend unvorhersehbaren Makroumfeld derzeit ein günstiger Zeitpunkt für Anleger ist, Immobilienaktien in Betracht zu ziehen. Diversifizierung und Berechenbarkeit wurden vom Markt unterbewertet, dürften aber weiterhin wichtig bleiben. Wir glauben, dass eine Allokation in Immobilienaktien den Anlegern diese beiden wichtigen Portfolioeigenschaften bieten kann.
[1] Quelle: Bloomberg, Janus Henderson Investors, Erträge im Zeitraum 2. April bis 22. April 2025. Die vergangene Performance ist kein Indikator für zukünftige Erträge.
